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Abbruch von Verkaufsverhandlungen

Rechtsgebiet: Immoblienrecht
Autor: Dr. Göbel
Datum: 2020/01

Abbruch von Verkaufsverhandlungen

 
Nicht selten kommt es für eine Partei zum überraschenden Abbruch von Verkaufsverhandlungen über ein Grundstück/Immobilie. Die Hintergründe bleiben dabei oft unklar. Möglicherweise war ein anderes, besseres Angebot im Spiel oder aber auch schlicht der Wille zum Vertragsabschluss aufgegeben worden.
 
Der grundlose Abbruch von Vertragsverhandlungen kann grundsätzlich Schadenersatzansprüche der anderen Partei auslösen. Denn nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch sind auch vorvertragliche Vertrauensverhältnisse als Schuldverhältnis in manchen Fällen anzusehen.
 
Gab es also bereits vermögensrelevante Dispositionen (z.B. Gutachterkosten, Rechtsberatungskosten, etc.) sind diese gegebenenfalls wegen eines vorvertraglichen Verschuldens zu ersetzten (culpa in contrahendo).
 
Die Voraussetzungen für einen solchen Schadenersatzanspruch im Bereich des Immobilienrechts werden aber von der höchstrichterlichen Rechtsprechung streng bewertet. Dies zeigt sich ein weiteres Mal in einer Entscheidung des LG Köln vom 11.04.2019 (zum AZ 2 O 202/18).
 
Ein Schadenersatzanspruch kommt überhaupt nur in Betracht, wenn der Abbrechende bei den Vertragsverhandlungen in zurechenbarer Weise Vertrauen auf das Zustandekommen des Vertrages erweckt hat. Gibt es allerdings einen triftigen Grund für den Abbruch der Verhandlungen, ist der Schadenersatzanspruch ausgeschlossen.
 
Da Immobilienkaufverträge regelmäßig formbedürftig sind und vor Einhalten der Form keine vertragliche Bindung besteht, werden an das Vorliegen eines triftigen Grundes keine hohen Anforderungen gestellt. Andernfalls würde schon vor dem formgerechten Vertragsschluss ein mittelbarer Zwang zum Abschluss desselben entstehen.
 
Das LG Köln spricht daher von der Voraussetzung eines „qualifizierten“ Vertrauens auf das Zustandekommen des Vertrages. Der Vertragsschluss muss letztlich schon als sicher hingestellt worden sein.
 
Der Abbruch, so das LG Köln, muss sich als „schwerer Verstoß“ gegen die Verpflichtung zu einem redlichen, vorvertraglichen Verhalten darstellen. Letztlich müsse dieser sogar von einem Vorsatz getragen sein.
 
Im Ergebnis ist der Interessenswegfall am Vertragsschluss oder die Möglichkeit eines günstigeren Vertragsabschlusses schon als ausreichend triftiger Grund anzusehen, da beide Parteien bis zum endgültigen Vertragsabschluss grundsätzlich hiervon Abstand nehmen können.
 
Damit bleibt wenig Raum für die Annahme eines Schadenersatzanspruches.
 
 
Dr. Göbel
Rechtsanwalt und Fachanwalt