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Anforderungen an die Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen durch Vermieter

Rechtsgebiet: WEG u. Mietrecht
Autor: Göbel
Datum: 2020/02

Anforderungen an die Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen durch Vermieter

(BGH, Urteil vom 18.12.2019, Az VIII ZR 332/18)
 
In der vorgenannten Entscheidung des BGH beschäftigte sich dieser eingehend mit den Voraussetzungen an die Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen.
 
Gemäß § 555d BGB hat der Mieter Modernisierungsmaßnahmen zu dulden. Der Mieter kann Härteeinwende zwar bringen, ob er hiermit gehört wird, ist im Einzelfall zu prüfen. Dem Mieter steht auch ein Sonderkündigungsrecht zu.
 
Bevor jedoch die Duldungspflicht greift, muss der Vermieter gemäß § 555c BGB die Modernisierungsmaßnahmen spätestens 3 Monate vor ihrem Beginn in Textform ankündigen. Von Relevanz ist dies zugleich für etwaig geplante Mieterhöhungen nach Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 559 BGB.
 
Im vom BGH zu entscheidendem Fall hatte die Vermieterin umfangreiche bauliche Maßnahmen für einen Zeitraum von ca. 13 Wochen angekündigt. Diese betrafen teilweise die Wohnung des verklagten Mieters selbst, teilweise andere Gebäudeteile. Der Mieter verweigerte die erbetene Zustimmung. Er wurde von der Vermieterin auf Duldung der Maßnahmen verklagt.
 
Die Berufungsinstanz sah einen solchen Duldungsanspruch als nicht gegeben an. Das Ankündigungsschreiben hätte den Voraussetzungen des § 555c BGB in Teilen nicht entsprochen. Die Ankündigung sei daher insgesamt unwirksam gewesen.
 
Das Berufungsgericht störte sich daran, dass im Ankündigungsschreiben eine Steigerung des Wohnkomforts bei weniger Energieverbrauch durch ein neu gedämmtes Dach nur pauschal und nicht hinreichend nachvollziehbar dargestellt wurde. Der Mieter könne deshalb nicht prüfen, ob es sich tatsächlich um eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne des § 555b BGB handele.
 
Das Berufungsgericht ging sogar soweit, dass es diesen Verstoß im Zusammenhang mit der angekündigten Dachsanierung als ausreichend ansah, um das Ankündigungsschreiben auch hinsichtlich der übrigen angekündigten Maßnahmen als unwirksam zu werten.
 
Dem trat der BGH in der Revision entgegen. Das Ankündigungsschreiben der Vermieterin sei nicht deshalb insgesamt unwirksam, weil es hinsichtlich einer Teilmaßnahme zu unbestimmt sei.
 
Zum einen seien die Maßnahmen zu trennen, zum anderen seien auch die zu erwartenden neuen Wärmedurchgangskoeffizienten angegeben worden.
 
Unter Bezugnahme auf die Gesetzeslage stellte der BGH noch einmal klar: Der Vermieter hat Modernisierungsmaßnahmen spätestens 3 Monate vor ihrem Beginn in Textform anzukündigen. Die Ankündigung muss Angaben über die Art und den voraussichtlichen Umfang der Modernisierungsmaßnahmen in wesentlichen Zügen, den voraussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer der Modernisierungsmaßnahme, den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung, sofern eine Erhöhung nach § 559 BGB verlangt werden soll, so wie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten enthalten.
 
Für Maßnahmen der energetischen Modernisierung bedarf es vor diesem Hintergrund der Information des Mieters über diejenigen Tatsachen, die es ihm ermöglichen, in groben Zügen die voraussichtlichen Auswirkungen der Umsetzung der baulichen Maßnahme auf den Mietgebrauch abzuschätzen. Dabei sei es dem Mieter durchaus zuzumuten, sich gegebenenfalls sachverständiger Hilfe zu bedienen.
 
Auch, wenn dieses Urteil letztlich zu Gunsten der Vermieterseite ausfiel, sind die Anforderungen nach dem BGB nach wie vor hoch. Letzten Endes wird ein Vermieter ohne Fachkunde sich fachkundiger Hilfe bedienen müssen, um den Anforderungen für eine solche Ankündigung gerecht zu werden. Dies gilt erst recht, wenn mit den Modernisierungsmaßnahmen zugleich eine Mieterhöhung einhergehen soll.
 
 
Dr. Göbel
Rechtsanwalt und Fachanwalt